湾区规划已出 内地九城楼市行情盘点

浏览量:497 点赞:767 收藏:235 2020-07-22

湾区规划已出 内地九城楼市行情盘点
湾区规划已出 内地九城楼市行情盘点
湾区规划已出 内地九城楼市行情盘点
(珠海在港珠澳大桥及深中通道两大利好的助推下,拥有充足的发展底气。)(肇庆及江门这两个城市本身经济不算发达,吸引人才条件较弱。加上地域广,不靠近广深,短期内湾区规划很难对其有实质性的影响,所以相对不被看好。)

粤港澳大湾区从2015年正式提出,楼市从牛市到了熊市,概念炒了又炒。本月18日规划终于公布,内地楼市再掀讨论热潮,未来楼市还有多少利好?内地湾区九城楼市哪个潜力最佳?是次将为大家一一分析。

粤港澳大湾区除澳门、香港两个特区外,还包括广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门及惠州九市。《规划》明确提出大湾区是四核结构,也就是大湾区同时存在香港、澳门、广州及深圳四个中心城市,以及香港—深圳、广州—佛山及澳门—珠海三个极点,这可以说是大湾区最基本的空间布局。

从楼价上看,香港、澳门、深圳及广州楼价呈明显的递减梯度;珠海、东莞、佛山、中山及惠州楼价也是依次递减;江门、肇庆是湾区中仅有的两个楼价未过万的城市。从升幅上看,绝大部分新楼均价都有一定升幅。其中东莞升幅最大,1月升幅达44%;其次是肇庆,升幅为24%;广州亦有14%的升幅。佛山、惠州楼价则同比微跌。

深圳楼市最被看好

根据最新公布的数据,湾区内地城市中,2018年GDP最高的城市为深圳,高达24,221.98亿元,增速为7.6%。自2017年GDP总量超过广州后,深圳2018年GDP总量位列亚洲第五,或已超越香港。深圳加上广州所创造的GDP佔总量的58%,贡献了绝大多数的经济增量,而经济越发达,人口流入愈多,则楼市潜力愈大。

所以综合来看,中长期依然是深圳最被看好。有分析称,深圳人多地少的现实无法改变,只要经济活力最旺的环境不变,强者恒强,深圳的楼价长期只会愈来愈靠近香港,以东京都的经验来看,愈往中心区域,楼价及升幅会愈高。虽然周边的几个城市,惠州、东莞及中山的楼价都要比深圳低很多,但因为深圳的吸虹效应,长期升幅跑不过深圳。

较被看好:广佛、珠海、东莞及中山

广州虽然同样作为规划中的「中心城市」,但存在主城区与郊区的分化问题,所以不是所有区域都能跑赢通胀。其中南沙是广州重点发展的区域,长期来说值得关注。珠海、佛山、东莞及中山则将明确受益于粤港澳大湾区的发展进程,楼市前景长期看好。

具体来看,东莞及佛山的製造业非常发达,这几年转型升级较成功,华为都已迁到东莞。人口流入势头尚可,东莞土地不大人口却达800多万,佛山人口流入则排广东第三,甚至超过内地很多二线城市。加上东莞及佛山一个靠近深圳,一个靠近广州,可受两大中心城市辐射作用,长期被看好。

而珠海也将在港珠澳大桥及深中通道两大利好的助推下,拥有充足的发展底气。2018年珠海GDP在内地湾区九城中是增速最快的一个。中山一是作为珠海的后花园,可承接珠海外溢,二是受惠于深中通道,近几年楼市受热捧。但业内亦建议投资者,对于湾区二线城市,儘量别买太偏的位置。

建议谨慎:肇庆、江门

现时广东不发达的粤东、粤西及粤北地区的人口每年还是继续在往珠三角流入,随着高铁网路的进一步完善,大湾区发达城市对周边地区的虹吸效应将进一步显现,人口流入的趋势不会改变。但肇庆及江门这两个城市本身经济不算发达,吸引人才条件较弱。加上地域广,不靠近广深,短期内湾区规划很难对其有实质性的影响,所以相对不被看好。惠州地域也广,但考虑到毗邻广州、东莞及深圳这个优势,特别是被深圳辐射的区域,长期还有炒作的概念。

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